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第二百八十六章 投资房产（第1页）

1982年梁晓秀回家乡投资后，她就开始关注国内的经济动态，而且每年至少回国一次。

除了家乡之外，她最喜欢的三座城市是北京、上海和杭州，每次回国都要到那三座城市游览一番。

20世纪80年代末，国内有了商品房，她把目光转向了房产。

那时她已经在家乡无偿投资兴建了众多学校、医院、图书馆等文化教育医疗等设施，此外还投资建了县城第一条高速公路，10年间投资总额已高达15亿元人民币。

她对北京、上海和杭州的房产动态很关注，尤其是北京的房产。

于是，她开始研究北京的地产。

1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时人们都说买不起，梁晓秀以国人的收入计算，意识到人们确实买不起。

那时他们的县长一个月的工资也不过300元人民币。

于是她决定在北京购买房产，那时的房子质量虽然不算好，但价格对她来说，简直就等于是白给。

600元一平米的房价折合成欧元，只有60欧元一平米，与欧洲房价相比，差价几十倍。

经过三年的考察，1990年她在北京北三环路附近买下一栋20层的商品楼，均价1500元一平米，共有100套房子，总价2000万元。

她预测北京的房价肯定会上涨，至于涨多少她说不好，但绝不会下降，所以她就不会赔本。

那是一个经济快速发展的年代，她每年回国都看到很大变化。

在北京买下一栋商品楼后，她开始在上海和杭州寻找合适的房源，先后又买了两栋商品楼，投资4000万元。

她当时还没有加大购房力度，主要原因是她觉得那些商品房的质量与欧洲的住宅相比还差不少，所以她等着好房子，想卖质量好的房子。

她注意到中国地产业发展速度非常快，房屋质量每年都在提高，可以看到明显的变化。

她开始专门研究北京的地产，发现了一个秘密：北京房价低，其中有一个重要原因是土地价值没有体现出来；此外那时还没有富裕人士和外来人口对北京房产的需求。

当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”

，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，所以导致全国各个城市的房价水平差别不大。

她那时在欧洲很多国家都买了房产，对房产有了清醒的认识。

欧洲房产价格相对稳定，那是因为欧洲的经济发展已进入成熟期，发展缓慢；而中国经济则处在高速发展时间，所以房价必然会上升。

在欧洲发达国家，城市化过程基本已结束，人口增长几乎为零，所以房产交易主要是二手房，那些房产均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响基本不存在了。

北京的房价涨幅很快，1995年时四环以内的成交价格基本在4000-5000元之间，相比1987年翻了10倍，这给她很大触动。

她注意到人们的工资在增长，但与西欧相比还有几十倍的差距。

由此她认定：北京的房价还会上涨。

她是按照西欧的房价预测北京的房价的。

那个年代，西欧国家的一般普通住宅均价为3000欧元，折合人民币为3万元一平米。

她私下想：北京房价很可能在未来10年达到1.5万元一平米。

她那时的预测虽然还不准确，但她注意到了一个影响房价的关键因素。

国内城市似乎都在大拆大建，过去50、60、70年代的房子已经“过时”

，按照今天的标准看，那些房子不节能、不环保、不配套、没有绿化、没有物业。

大拆大建会持续很长一段时间，而拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。

国内人口在还在增长，所以房产需求还会加大。

最关键的一点是：城市化。

国内城市化水平还不高，随着城市化的进程，人们对房屋的要求会越来越高。

在她看来，房产与其它商品不一样，房产是一种特殊的商品。